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大连律师-房屋买卖合同纠纷案例

大连律师大连房产律师,本案涉及到房屋买卖纠纷的问题,因为被告发现原房屋有户口原因,被告因此购买原告房屋,原告认为被告违约。原审原告不服一审法院的判决而上诉,原被告起诉解除合同并要求赔付部分违约金,而一审法院并未支持,二审中法院予以维持。

本律师认为,因为户口原因未迁移本能让法院判决让迁出户口事项。

                                                                                                                 辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)辽02民终6854号

上诉人(原审原告、反诉被告):唐孝玲,上诉人(原审被告、反诉原告):薛雨被上诉人(原审被告、反诉被告):大连嘉城置业代理有限公司。法定代表人:沈成,该公司董事长。委托诉讼代理人:吕金秀,女,该公司职员。

上诉人唐孝玲、上诉人薛雨因与被上诉人大连嘉城置业代理有限公司(以下简称嘉城置业公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服大连市西岗区人民法院(2018)辽0203民初626号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人唐孝玲的委托诉讼代理人尤磊、王世忠,上诉人薛雨及其委托诉讼代理人李强,被上诉人嘉城置业公司的委托诉讼代理人吕金秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐孝玲上诉请求:撤销一审判决第三项,依法改判。事实和理由:根据双方合同第六条所约定的户口押金条款,户口办理问题并不构成对合同的实质违约,且唐孝玲一直有向薛雨进行房屋过户的意愿,而薛雨拒绝配合支付购房款于办理房屋过户的事宜,对该合同已构成实质违约。应当履行合同中双方约定的三万元定金的定金罚则。一审法院认定事实不清,没有按照合同中的条款对于双方的责任进行认定。一审法院认为,因”案涉房屋内存在未迁出户口对被告薛雨的权益将产生一定影响”,所以被上诉人薛雨拒不履行合同的行为”事出有因”,从而薛雨并不应当履行定金罚则。如薛雨拒不履行合同义务的行为可以不被视为违约,则需要其具有相应的抗辩事由以证明其不履行合同的正当性与合法性,证明标准也应当达到”无法达到合同目的”这一层次。一审法院仅仅查明了”案涉房屋内仍有他人户口尚未迁出”这一事实,而根据相关户籍管理制度,在有他人户口未迁出的情况下,既不影响其办理房屋过户登记,也不影响其办理户口登记,所以这一事项的影响程度并不足以到达导致薛雨无法达到合同目的这一程度。一审法院在尚未查清这一事实的情况下进行了判决,驳回了唐孝玲的诉讼请求,薛雨存在明显的违约行为,极大地损害了唐孝玲的合同权益,而在这种情况下,一审法院却判决薛雨不承担任何违约责任,放纵违约方,明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则,损害了当事人的合法权益。薛雨辩称,不同意唐孝玲的上诉请求。户口迁移是唐孝玲应尽的义务,唐孝玲无法按照合同约定迁移户口导致了合同最终无法履行,应承担相应违约责任。嘉城置业公司辩称,不同意唐孝玲的上诉请求,请求维持原判。薛雨上诉请求:撤销一审判决第三项、第四项、第六项,依法改判支持薛雨一审反诉请求。事实和理由:根据《合同法》第九十七条、第九十八条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定,违约金条款和合同的解除可以并存。就本案而言,唐孝玲无法将案涉房屋内存在的户口迁出,并于2017年12月12日在大连市高新园区房产交易中心明确标明,若户口无法迁出,将承担违约责任(录音证据已被采信)。一审法院认定唐孝玲无法迁出户口,已构成违约,却以不足以对抗其继续履行合同义务为缘由,不予支持薛雨要求唐孝玲承担支付违约金、赔偿损失责任的诉讼请求,适用法律错误。双方合同的解除根本原因在于唐孝玲无法按照合同约定迁出案涉房屋内存在的户口且消极履行合同义务,系唐孝玲的违约行为导致合同的解除,根据法律规定应承担违约责任,薛雨请求唐孝玲支付违约金及赔偿损失存在事实和法律依据。唐孝玲辩称,薛雨的上诉理由不成立。薛雨没有按期支付购房款办理房屋转移登记已经构成合同根本违约,应当承担违约责任。嘉城置业公司辩称,不同意薛雨的上诉请求,请求维持原判。唐孝玲向一审法院起诉请求:1.解除原被告双方于2017年9月30日签订的房屋买卖合同;2.被告薛雨履行定金罚则,赔偿原告30000元,该30000元由被告嘉城置业公司支付;3.被告嘉城置业公司返还原告不动产权证书原件。薛雨向一审法院反诉请求:1.解除双方签订的房屋买卖居间服务合同;2.原告唐孝玲承担违约责任,双倍返还定金60000元;3.原告唐孝玲、被告嘉城置业公司返还被告薛雨已交纳的购房款470000元,并由原告唐孝玲向被告薛雨承担违约金(以470000元为基数,自2017年12月16日起至实际返还之日止,按照日千分之一计算);4.原告唐孝玲对被告薛雨的房屋重置差价损失、居间费用损失5000元承担赔偿责任。一审法院认定事实:2017年9月30日,原告唐孝玲与被告薛雨、嘉城置业公司签订房屋买卖居间服务合同,约定:被告薛雨购买原告名下位于大连市沙河口区X号1单元201室的房屋,价格为1700000元,被告薛雨支付定金30000元,并于本合同签订之日起30日内将首付房款470000元备齐,存入履约保证银行。原告应于银行放款当日内向被告薛雨交付房屋,并办理房屋交接手续,同时取得全部房款。原告应于房屋交付被告薛雨前将本房屋户口迁出。若有困难,被告薛雨同意原告自交房之日起30日内将户口迁出,并在原告领取房款时,将户口押金10000元交于被告嘉城置业公司,待户口迁出后,被告嘉城置业公司将押金退还原告,如原告未在交房之日起30日内将户口迁出,则户口押金由被告嘉城置业公司直接交付被告薛雨。原告与被告薛雨任何一方未按合同约定时间履行义务的,每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额1‰滞纳金;如逾期超过十日,则视为同意终止合同。合同签署后,因原告与被告薛雨任何一方原因导致本合同无法履行,双方或一方将成为本合同的违约者。鉴于被告嘉城置业公司促成的《房屋买卖居间服务合同》合法有效,被告嘉城置业公司已收取的佣金不予退还。2017年9月30日,被告薛雨将定金30000元交给被告嘉城置业公司保管,并向被告嘉城置业公司支付居间费用5000元。2017年10月27日,被告薛雨向原被告双方设立的资金监管账户存入首期购房款470000元。另查,案涉房屋内仍有他人户口尚未迁出。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。原被告签订的房屋买卖居间服务合同系双方真实意思表示,内容合法,不违反法律规定,合法有效,各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现原被告均主张解除双方签订的房屋买卖居间合同,一审法院予以照准。关于原告主张的被告嘉城置业公司应当返还案涉房屋的不动产权证书原件的诉讼请求。因原被告之间签订的房屋买卖居间合同解除,原告该项诉讼请求符合法律规定,一审法院予以支持。关于原告提出的被告薛雨支付定金30000元的诉讼请求,因案涉房屋内存在未迁出户口对被告薛雨的权益将产生一定影响,被告薛雨未按时支付购房款事出有因,原告以此主张被告薛雨支付定金30000元的诉讼请求缺乏事实依据,一审法院不予支持。关于被告提出的原告唐孝玲、被告嘉城置业公司向其返还已交纳购房款470000元的反诉请求。因原被告之间签订的房屋买卖居间合同解除,原告唐孝玲、被告嘉城置业公司应配合被告薛雨办理购房款470000元的资金托管解除手续,一审法院予以支持。关于被告薛雨提出原告应双倍返还定金的反诉请求。按照法律规定,合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状。案涉合同解除后,被告薛雨应当将由被告嘉城置业公司保管的定金30000元返还给原告(原文如此,结合一审判决判项主文,此处应为笔误)。原告(应为反诉原告)该项诉讼请求中超出部分,一审法院不予支持。关于被告薛雨提出的原告支付违约金、赔偿房屋重置差价损失、居间费用损失的反诉请求。因原被告之间的房屋买卖居间服务合同未约定案涉房屋内存在未迁出户口为解除合同的条件,被告主张的该项理由不足以对抗其应负的继续履行合同的义务,故被告薛雨以此主张原告承担支付违约金、赔偿损失责任的诉讼请求,没有事实依据,一审法院不予支持。据此,一审判决如下:一、解除原告唐孝玲与被告薛雨、大连嘉城置业代理有限公司于2017年9月30日签订的《房屋买卖居间服务合同》;二、被告大连嘉城置业代理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告唐孝玲大连市沙河口区文萃街2号1单元201室房屋的不动产所有权证书原件;三、原告唐孝玲于判决生效之日起十日内返还被告薛雨定金30000元,该款项由被告大连嘉城置业代理有限公司代为返还;四、原告唐孝玲、被告大连嘉城置业代理有限公司于判决生效之日起十日内配合被告薛雨办理购房款470000元的资金托管解除手续;五、驳回原告唐孝玲的其他诉讼请求;六、驳回被告薛雨的其他反诉请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费550元由原告唐孝玲负担。反诉费650元由被告薛雨负担。二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,二上诉人唐孝玲、薛雨均对一审判令解除三方《房屋买卖居间服务合同》、返还案涉房屋的不动产所有权证书原件及解除47万元首付款的资金监管没有异议。本院对一审相关判项予以维持。关于唐孝玲上诉主张应对薛雨适用定金罚则一节,本院认为,薛雨签订《房屋买卖居间服务合同》后一直在依约履行义务,将首付款47万元存入其与唐孝玲共同设立的资金监管账户,并将贷款手续办理至可以指示放款环节,直至知晓案涉房屋内户口短期内无法迁出,方不同意配合唐孝玲办理房屋过户手续。至今案涉房屋内户口仍未迁出,薛雨作为买方,案涉房屋内存在未迁出户口对其权益将产生一定影响,薛雨未配合办理过户手续事出有因。综合考虑本案,基于公平原则及稳妥解决矛盾、平衡各方权益角度,一审法院对薛雨不适用定金罚则的处理方式较为适宜。关于薛雨上诉主张应对唐孝玲适用定金罚则及唐孝玲应给付其违约金、赔偿房屋重置差价损失及居间费用损失一节,本院认为,三方签订的《房屋买卖居间服务合同》中并未约定若案涉房屋存在未迁出户口则可以解除合同,案涉房屋存在未迁出户口的情形不足以作为薛雨停止继续履行合同的有效抗辩,薛雨的主张没有事实依据,一审未支持薛雨的主张并无不当。综上所述,唐孝玲、薛雨的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1200元(唐孝玲已预付550元,薛雨已预付650元),由唐孝玲负担550元,薛雨负担650元。本判决为终审判决。


审判长: 王 亮

审判员: 季 烨

审判员: 孙利颖

二O一八年十月十日

书记员: 宋 敏


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